Cuando buscas una vivienda, probablemente ves un precio en un portal inmobiliario y otro diferente si revisas las estadísticas del Notariado. Esto no significa que una de las dos esté equivocada. Cada fuente mide algo distinto y entender la diferencia es clave para tomar mejores decisiones al comprar, vender o negociar.
Lo que piden los vendedores versus lo que efectivamente pagan
Los portales inmobiliarios muestran el precio inicial que los propietarios piden por sus viviendas. En Madrid capital, por ejemplo, el precio medio de oferta rondaba los 6.013 euros por metro cuadrado a mediados de 2026. Sin embargo, ese no es el precio final de venta: refleja las expectativas y aspiraciones de los vendedores, que generalmente están por encima de lo que finalmente se acuerda. Los portales tienen utilidad para fotografiar el mercado en tiempo real, detectar tendencias y saber qué viviendas están disponibles.
El problema surge si usas esos precios como referencia del valor real de las propiedades. Dentro de cualquier portal hay viviendas sobrevaloradas, anuncios publicados hace meses sin resultado y precios que todavía no atravesaron ninguna negociación. Son números que todavía esperan ser rebajados.
El dato notarial: lo que realmente se firma
Las estadísticas del Notariado registran el precio final después de que comprador y vendedor negocian y llegan a un acuerdo. Representan operaciones ya escrituradas, es decir, cierres de ventas reales. Por eso son más confiables como reflejo del mercado verdadero.
En el mismo Madrid capital, ese precio notarial rondaba los 5.100 euros por metro cuadrado en los últimos doce meses, lo que marca una brecha cercana al 15% con respecto a lo que los portales pedían. Además, el Notariado permite filtrar por municipio, distrito, código postal e incluso tipo de vivienda.
El inconveniente es que estos datos no son en tiempo real. Existe un desfase entre el momento en que se publica la información y el período que registra. Una compraventa que se escritura hoy se negoció entre dos y tres meses atrás, porque entre el depósito de arras y la firma final transcurre toda la tramitación hipotecaria.
Usar ambas fuentes correctamente permite detectar cuándo una propiedad está significativamente por encima de las ventas recientes de la zona y preparar una negociación más sólida.
